Opciones de compra

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ALGUNAS CUESTIONES SOBRE LA OPCIÓN DE COMPRA.

Es bastante frecuente oírme decir ante cualquier petición de consejo, que lo mejor se puede hacer en una escritura es ajustarse a la realidad, porque las “mentiras”, en las escrituras, siempre tienen un coste futuro en forma de plusvalías.

Los dos supuestos más frecuentes son, por un lado el relativo al valor de los bienes que se pone en la escritura y por otro lado la constante pregunta si resulta conveniente poner los bienes a nombre de los hijos, para que no tengan que pagar en el futuro el impuesto de sucesiones.

A pesar de que puedan resultar cuestiones de otras épocas, todavía me quedo sorprendido por la frecuencia en que se producen estas preguntas. Algún día volveremos sobre ellas, puesto que hoy me quiero referir a una tercera cuestión, que es el uso de las instituciones jurídicas para fines distintos de aquellos para los que fueron pensadas , y que a la larga también suelen producir consecuencias fiscales indeseadas.

En concreto, quiero referirme a un aspecto de la opción de compra que suele pasar muy desapercibido, como son las consecuencias fiscales que tiene la opción de compra en el concedente de la opción .

¿QUÉ ES UNA OPCIÓN DE COMPRA?

Para centrar la cuestión, debemos señalar que una opción de compra es un contrato en el que una de las partes, llamada el concedente de la opción, atribuye a otra, llamada optante o beneficiaria de la opción, un derecho que permite a esta última decidir dentro de un plazo determinado y unilateralmente, la celebración de un contrato determinado .

Por ejemplo, el dueño de una finca concede a un persona un opción de compra durante seis meses, de modo que éste último tiene ese plazo para decir si compra, quedando fijado de origen el precio.

El contrato de opción suele cumplir una doble finalidad:

A.- Por un lado otorga al beneficiario un mayor plazo para deliberar sobre la conveniencia de la conclusión de un contrato, con la garantía de que el dueño no pueda contratar con un tercero.

B.- Y por otro lado puede tener una finalidad especulativa, de modo que el beneficiario puede contratar con otras personas y decidir quién será el adquirente final del bien.

EL COSTE FISCAL DE LA OPCIÓN DE COMPRA

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La opción de compra tiene un coste fiscal, con independencia del que pueda manifestarse en el momento de la realización del contrato definitivo.

El optante, habrá de pagar el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, según los casos.

En lo que se refiere al impuesto de transmisiones patrimoniales, cuando se trate de opciones sobre bienes inmuebles, se pagará el tipo correspondiente (p.ej. en Madrid el 6%, en Catalunya el 10%) sobre la base imponible que será el precio pactado por la opción o si fuese inferior al 5% de la base del contrato definitivo, la base imponible sería ese 5% del valor del contrato definitivo.

A modo de ejemplo, como viene siendo habitual en este apartado de noticias, diremos: me conceden una opción sobre un local para comprarlo en el plazo de seis meses por el precio de 300.000 euros. El precio que se pone para la opción es 10.000 euros. Como este precio es inferior al 5% del valor del contrato definitivo, la base imponible será 15.000 euros, y sobre esta cantidad se pagará (en Madrid) el 6%, que asciende a 1050,14 euros.

Pero la opción también tiene una consecuencia fiscal en el concedente de la opción que muchas veces pasa desapercibida o no se tiene en consideración, en concreto el tratamiento que esta figura ha recibido en la tributación del IRPF, pues un reciente cambio de criterio de los órganos tributarios puede llevar, en caso de que sea refrendado por la jurisprudencia, que sea extremadamente gravosa .

DE RENTA DEL AHORRO A RENTA GENERAL

Hasta fechas relativamente recientes, y por encima de los diversos cambios legislativos operados en el impuesto sobre la renta de las personas físicas, el criterio de los órganos administrativos era entender que la contraprestación o “precio de la opción” percibida por el concedente a cambio de la concesión del derecho de opción tenía, a efectos del IRPF, carácter de incremento patrimonial derivada de la transmisión de un elemento patrimonial y que, en consecuencia, debía tributar según el tipo fijo establecido para dichos incrementos patrimoniales. Pueden verse al efecto la Resolución del TEAC de 23 de enero de 2002 y las Contestaciones de la Dirección General de Tributos de 14 de mayo de 1998, 26 de octubre de 1999 o 6 de octubre de 2005.

Sin embargo, ese criterio de los órganos tributarios, y particularmente de la DGT, ha cambiado. Y así, dos Contestaciones de la DGT de 21 de mayo de 2008 (nº de consulta V1001/2008 y V1004/2008) entienden, rectificando la doctrina anterior de ese órgano, que “la concesión de la opción de compra […] produce en el consultante una ganancia de patrimonio según lo dispuesto en el artículo 33.1 LIRPF, que nace en el momento de su concesión y que, por lo tanto, al no derivar de una transmisión se clasifica como renta general a efectos del cálculo del impuesto de acuerdo con lo establecido en el artículo 45 de la LIRPF” (Consulta V1004/2008).

De acuerdo con este criterio, la contraprestación por la concesión de la opción deberá tributar al tipo marginal que corresponda. Como bien puede entenderse, en caso de concesión de una opción a cambio de una contraprestación y posterior ejercicio de la opción de compra por el optante, ese criterio crea una grave distorsión con respecto a la posición del vendedor que vendió sin mediar un contrato preparatorio: mientras que en este último caso el vendedor tributará por el incremento patrimonial como ganancia patrimonial, el concedente de la opción luego ejercitada verá como lo cobrado en concepto de opción tributará a un tipo habitualmente mucho mayor. Si se tiene en cuenta que el optante ha descontado del precio total de compraventa la suma de lo ya pagado, se entiende el desfavorable trato que sufre el que llevó a cabo la enajenación de un bien preparándola primero mediante un contrato de opción.

EL ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA .

En el supuesto de que se pacte un contrato de arrendamiento con opción de compra, a la tributación indicada por la opción, habrá que añadirle la que resulte del contrato de arrendamiento, que no suele ser especialmente gravoso.

Así para una base imponible de 7.692,95 euros la cuota a pagar serían 30,77 euros.

UN EJEMPLO

Hace un tiempo, tuvimos en la Notaría un encargo de trabajo, consistente en una escritura de opción de compra. Realmente lo que querían los señores, era garantizar una parte del precio que quedaba sin entregar, y habían considerado que lo mejor era una opción de compra, configurada en una entrega de 30.000 euros sobre un precio final de 40.000 euros.

Al hablar con ellos, exponemos todo lo que hemos planteado en los apartados anteriores y resultaba que ese contrato tenía el siguiente coste, con el que no contaban pues ellos pensaban que era un simple compraventa realizada en dos actos, y que era el siguiente, en el momento en que se planteó.

Para el optante el 8% de 30.000 euros, es decir 2.400 euros; además cuando se verificase la opción el 8% ó 10% del precio definitivo es decir 3.200 o 4000 euros. De modo que el impuesto real pagado sería del 14% ó 16%.

Para el concedente de la opción la operación suponía una renta ordinaria por importe de 30.000 euros, por la que podría llegarse a pagar más del 50%, es decir 15.000 euros. Y luego en el momento del ejercicio de la opción tendía que pagar la plusvalía municipal y el pago del correspondiente incremento de patrimonio en el IRPF.

Evidentemente la operación se firmó en términos totalmente distintos de como lo habían planteado las partes y en términos mucho más ventajosos y menos onerosos fiscalmente, todo lo cual queda bajo el secreto profesional.

EL CORRECTO ASESORAMIENTO .

Para terminar, y como viene siendo habitual quiero insistir en la necesidad de un correcto asesoramiento antes de la firma de cualquier operación, que debe de realizarse días antes, pues en el momento de la firma es cuando debe de estar ya todo concretado. Y también que para lograr ese asesoramiento de manera imparcial y gratuito, se hace imprescindible que libremente se elija al notario, ante el que se otorgue la escritura, quedando mi notaría a disposición de quién lo pueda necesitar.

OpciГіn de Compra

–>Jorge Arpal Andreu

I. Concepto.

Se trata de un contrato atГ­pico, no contemplado por la Ley, sino que es de configuraciГіn jurisprudencial.

La llamada opciГіn de compra constituye un negocio jurГ­dico atГ­pico o innominado que no aparece expresamente regulado en el CГіdigo Civil, aunque venga reconocido a los efectos registrales en el artГ­culo 14 del Reglamento Hipotecario (lo que no implica que tenga carГЎcter de derecho real) debiendo considerarse admitido con base en el articulo 1255 del CГіdigo sustantivo y en la doctrina legal que ha perfilado su concepto y caracteres.

Se ha definido como un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebraciГіn o no del contrato principal de compraventa, que habrГЎ de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo tambiГ©n ir acompaГ±ado del pago de una prima por parte del optante.

II. Elementos.

Constituyen sus elementos principales, como tambiГ©n se infiere del citado artГ­culo 14 del RH: la concesiГіn al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realizaciГіn de la compraventa; la determinaciГіn del objeto contractual, de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para la adquisiciГіn; y la concreciГіn de un plazo para el ejercicio de la opciГіn, de todo lo cual se deduce que el optatario queda vinculado unilateralmente hasta tanto decida el optante y aquГ©l no puede retirar la opciГіn hasta que transcurra el plazo convenido (SSTS de 8-03-91; 13-11 y 22-12-92; 4-02-94 y 14-02-95).

Sobre los requisitos de la opciГіn, la Sentencia de 17 de Octubre de 1961 desestimГі el ejercicio de una supuesta opciГіn declarando, en su segundo considerando, que: » (. ) para que pueda tener realidad este contrato (el de opciГіn) se hace necesario que las dos condiciones esenciales de la compraventa, el objeto y el precio estГ©n bien precisados y determinados al redactar el contrato «.

De forma aГєn mГЎs rotunda, en la Sentencia de 18 de Abril de 1978 se afirmГі que, para la validez y exigibilidad del contrato de opciГіn, se exigГ­a la concurrencia de los siguientes requisitos: » primero: existencia de un convenio expreso entre las partes (art. 14, pГЎrrafo 1Вє, del Reglamento Hipotecario, de 14 de Febrero de 1947), en el que con toda claridad, y de acuerdo con lo preceptuado por el art. 1262, aparezca el concurso de voluntades entre quienes lo suscriben, por tratarse de un pacto consensual, y la expresiГіn clara y especГ­fica de la finca y objeto sobre el que recaiga, asГ­ como del precio que se fije para su posible adquisiciГіn por el optante (sentencia de 17 de Octubre de 1961) «.

Hay que tener en cuenta que el concedente de la opciГіn se encuentra ya vinculado al contrato posterior. Por lo tanto, los elementos de Г©ste han de preverse y, de algГєn modo, fijarse en el contrato de opciГіn. De lo contrario, mal puede hablarse de un compromiso a un contrato falto de un elemento esencial, como, por ejemplo, su objeto. Tampoco puede pensarse en conceder al optante la facultad de fijar unilateralmente los requisitos objetivos del contrato final.

La problemГЎtica que suscita el objeto del contrato definitivo no se refiere tanto a Г©l mismo como entidad esencial del contrato, como a su relaciГіn con el de opciГіn. Deben concurrir en Г©l, pues, tanto los requisitos exigidos con carГЎcter general por los arts. 1271 y siguientes del CC, como los especГ­ficamente requeridos por el contrato que con el de opciГіn se prepare. Su determinaciГіn, punto esencial por lo que a la opciГіn se refiere, sigue la regla del art. 1273 del CC. Es importante resaltar que el objeto debe, en todo momento, quedar a la expectativa del ejercicio de la opciГіn y durante todo el plazo de Г©sta.

Uno de los caracteres de la opciГіn es el de ser un contrato a plazo. Esta afirmaciГіn equivale a decir que el plazo es un requisito del contrato de opciГіn.

Y no es concebible un contrato de opciГіn que no tenga plazo de vigencia prefijado, por muy breve que sea Г©ste. El plazo no transforma a la opciГіn en un contrato de tracto sucesivo, porque su ejecuciГіn no se fracciona -al menos-, en prestaciones reiterables. Debe subrayarse que, tanto la determinaciГіn del plazo como su eventual modificaciГіn, son cuestiones que afectan por un igual a los intereses de ambas partes.

La finalidad que cumple el plazo en el contrato de opciГіn responde, en buena medida, a la peculiar naturaleza de Г©ste. Efectivamente, por medio del plazo se pretende que la vinculaciГіn del concedente no sea temporalmente ilimitada. El plazo de Г©ste es, pues, el tiempo hГЎbil durante el cual puede ejercitarse el derecho de opciГіn.

III. CaracterГ­sticas principales.

SegГєn reiterada doctrina jurisprudencial (SSTS de 18-06 y 29-10-93 y 14-2-97), el contrato de opciГіn de compra tiene un carГЎcter unilateral en la generalidad de los supuestos, configurГЎndose como bilateral cuando se asigna un precio a la opciГіn, esto es, cuando existe la posibilidad de que se establezca un precio individualizado, lo que se denomina prima.

Siempre se tratarГ­a de un elemento accesorio la existencia del pago de esa prima, siendo tal opciГіn onerosa, puesto que se habГ­a pactado un precio de la compraventa; cabe, por tanto, la posibilidad, cuando se articula alguna prima independiente, y al margen de que sea un elemento accesorio, que se entienda que el contrato en cuestiГіn es oneroso, por lo cual parece ser en tГ©rminos generales que no cabe calificar el contrato de opciГіn como de tal carГЎcter, cuando, efectivamente, al no ser tal elemento esencial del contrato, no se pacta el mismo, en cuyo caso la regla general serГ­a la gratuidad del precio de la opciГіn, sobre todo teniendo en cuenta que la contraprestaciГіn que se pacte, en el caso de que se consume la venta no equivale al concepto de onerosidad en la contraprestaciГіn pactada, sino que responde al exclusivo pago del precio de la compraventa.

El contrato de opciГіn de compra puede ser autГіnomo e independiente o ir unido a otro, generalmente de arrendamiento, mГЎs cualquiera que sea la naturaleza jurГ­dica de esta modalidad de arrendamiento al que se incorpora una opciГіn de compra, la jurisprudencia los configura como una relaciГіn atГ­pica compleja en la que los distintos elementos que la forman aparecen entrelazados e inseparablemente unidos por la voluntad de las partes y a la que es de aplicaciГіn la normativa general contenida en el CГіdigo Civil y en ningГєn caso por la Ley especial de Arrendamientos. En tal caso, dicho derecho de opciГіn supone una especie de plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario, y que consiste en la facultad de adquirir la propiedad del bien arrendado por lo que la onerosidad del contrato de arrendamiento tambiГ©n embebe la onerosidad del contrato de opciГіn en Г©l recogido (SSTS 25-05-92; 29-03, 18-05 y 18-06-93, 26-01-94 y 15-12-97).

El contrato de opciГіn es un contrato consensual. Se perfecciona por mero consentimiento, siguiendo asГ­ la regla general que contiene, como plasmaciГіn del principio espiritualista, el art. 1258 del CC. Doctrina y jurisprudencia son prГЎcticamente unГЎnimes a la hora de destacar esta nota y de colocarla en el lugar que por su importancia merece. No es, pues, precisa la entrega de la cosa que, en su dГ­a, podrГЎ ser objeto del contrato definitivo para que el tГ­tulo de opciГіn nazca a la vida jurГ­dica.

La opciГіn de compra -salvo que se hubiese estipulado el pago por el optante de una prima-, sГіlo crea obligaciones para el optatario o concedente, el cual queda obligado a no disponer de los bienes ofrecidos y a mantener la oferta durante el plazo establecido, dentro del cual el optante, si le conviniera, puede hacer uso de su derecho, quedando plenamente extinguida o consumada la opciГіn y, desde ese momento y por ese Гєnico hecho, nace y se perfecciona automГЎticamente el correspondiente contrato de compraventa, afectando el eventual impago del precio a la fase de consumaciГіn de la compraventa, que no de la opciГіn que ya se extinguiГі por su ejercicio.

CaracterГ­stica esencial de la opciГіn de compra es que no necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresiГіn de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecuciГіn, obligatorio para el concedente, lo que la diferencia del «pactum de contrahendo» (STS 11 de abril de 2000).

La perfecciГіn del contrato de compraventa depende, pues, exclusivamente de la decisiГіn del optante, sin que el concedente deba realizar una nueva y ulterior declaraciГіn de voluntad.

Este hecho, consecuencia lГіgica de la mecГЎnica del contrato de opciГіn, repercute de manera poderosa en el requisito de la capacidad del concedente. Efectivamente, uno actu, al perfeccionarse el contrato de opciГіn, el concedente proyecta su declaraciГіn de voluntad al contrato definitivo. En buena medida, el contrato de opciГіn queda impreso del carГЎcter o naturaleza del definitivo; una muestra mГЎs de la recГ­proca influencia entre ambos. AsГ­, el contrato de opciГіn tendrГЎ, para el concedente, naturaleza dispositiva, si dispositivo es el contrato final (y carГЎcter enajenatorio, si el contrato final lo es de enajenaciГіn).

La posiciГіn jurГ­dica del optante es de una clara prevalencia sobre la del concedente. Prevalencia que no supone una alteraciГіn de la primitiva igualdad formal de las partes en el ГЎmbito precontractual, sino que es consecuencia, precisamente del contrato celebrado. En su mano estГЎ la perfecciГіn y ulterior cumplimiento del contrato definitivo.

Efectivamente, el optante no realiza, de presente, ningГєn acto que pueda ser considerado como de disposiciГіn, aГєn cuando el contrato definitivo ostente tal carГЎcter. Su Гєnica obligaciГіn, y aГєn Г©sta es eventual, consiste en entregar el precio de la opciГіn o prima cuando se hubiese constituido con carГЎcter oneroso. La perfecciГіn del contrato de opciГіn no supone unas inmediatas consecuencias patrimoniales; al menos, no de las que requieren una rГ­gida plenitud de la capacidad de obrar.

Incluso la propia existencia del plazo viene a jugar a favor del optante, permitiГ©ndole adquirir la capacidad necesaria para el otorgamiento del contrato posterior (vg., llegada a la mayor edad, precisa para adquirir bienes inmuebles), o suplementar su incapacidad (vg., consecuciГіn de la licencia paterna).

Como caracterГ­stica de la opciГіn de compra se puede destacar tambiГ©n que el optante puede limitarse a ceder a un tercero su posiciГіn en el contrato de opciГіn y no ser parte del definitivo. Cabe designarlo de modo genГ©rico, por la posiciГіn que ostentarГЎ en el contrato definitivo o en aquel otro en el que la opciГіn se inserta. Lo usual, sin embargo, es su designaciГіn nominal. Una de las finalidades prГЎcticas que con la opciГіn pueden pretenderse consiste en transformar al optante en una especie de intermediario entre el concedente y un tercero. Es la opciГіn mediatoria.

Al arbitrio del optante se deja la decisiГіn respecto a la posterior celebraciГіn del contrato ofrecido, lo que constituye no una obligaciГіn, sino un derecho. El tercero, al ocupar el lugar del optante, entra en una posiciГіn compleja. El problema no puede, pues, resolverse por la simple aplicaciГіn de las normas correspondientes a la cesiГіn de crГ©ditos. Este cambio en la posiciГіn jurГ­dica del optante queda sustancialmente alterado por la apariciГіn de un tercero, cuya solvencia personal y patrimonial puede ser muy distinta de la del optante primitivo.

La sustituciГіn implica la asunciГіn por el nuevo sujeto de la cualidad de parte originaria, mientras que el optante desaparece de la escena. AsГ­, el optante no garantiza al concedente la validez del negocio final con el nuevo sujeto, ni el cumplimiento por Г©ste del contrato definitivo. Debe admitirse que las partes pueden constituir el contrato intuitu personae, con carГЎcter personalГ­simo e intransmisible, como tambiГ©n puede enervar la transmisiГіn mortis causa, pactando que el fallecimiento del concedente determina el vencimiento automГЎtico del plazo fijado. Por la misma razГіn, las previsiones expresas de transmisibilidad son vГЎlidas y eficaces en los tГ©rminos en que estГ©n redactadas, al menos como soluciГіn general. Tales clГЎusulas pueden establecerse con carГЎcter general, concediendo al optante plena libertad para elegir al sustituto, o bien ciГ±Г©ndolas una o varias personas, designadas nominalmente o por su relaciГіn con el optante.

Un abundante sector doctrinal considera que estas previsiones son requisito esencial para la validez y eficacia de la sustituciГіn; en otro caso, habrГ­a de concurrir el consentimiento expreso del concedente. La Sentencia de 12 de Junio de 1956 tratГі de establecer una teorГ­a general de la transmisibilidad de la opciГіn. La pieza clave de la validez y eficacia de la cesiГіn es para el Tribunal Supremo la clГЎusula en que se preveГ­a expresamente Г©sta.

IV. ExtinciГіn.

Se aprecian como causas de extinciГіn de la opciГіn, su ejercicio y su falta de ejercicio, es decir, el mero transcurso del plazo o la renuncia. En el momento de su extinciГіn, las respectivas causas del contrato y del derecho se interfieren y se afectan mutuamente.

El ejercicio del derecho supone el Гєltimo acto de ejecuciГіn del contrato, es decir, su consumaciГіn y, como consecuencia, la extinciГіn de la relaciГіn contractual de la opciГіn; el mero transcurso del plazo, sin ejercitar la opciГіn, extingue tanto el derecho -que naciГі con una vida prefijada- como el contrato, al que sucede otro tanto; la ineficacia del contrato, como es lГіgico, provoca tambiГ©n la del derecho.

En el quinto considerando de la Sentencia de 17 de diciembre de 1966 ya se afirmГі que: «. el despliegue de los efectos propios de la clГЎusula de opciГіn se produce con independencia de esa ulterior celebraciГіn (del contrato definitivo), puesto que, desde que llega a conocimiento de dicho optante, puede Г©ste decidirse a dar realidad al contrato prometido, o renunciar expresamente a Г©l, o dejar transcurrir el plazo sin ejercitar el derecho otorgado, y por cualquiera de estas tres maneras de actuar ha quedado extinguido naturalmente el derecho de opciГіn».

De lo dicho es fГЎcil deducir que el contrato de opciГіn tiene sus propias y especГ­ficas causas de extinciГіn, que son aquellas que afectan a la existencia del derecho concedido. El ejercicio de Г©ste o su falta son consecuencias normales, previstas en el contrato y queridas por las partes, fines a los que contribuye la fijaciГіn del plazo de duraciГіn, para evitar la sujeciГіn indefinida del concedente. Pero, ademГЎs, el contrato de opciГіn se extingue por las causas generales de extinciГіn de los contratos. La inactividad o pasividad del optante durante el plazo pactado hasta su total transcurso es causa eficiente para la desapariciГіn de la relaciГіn contractual y del derecho mismo. Pasividad o inactividad que, por supuesto, debe ser libre y voluntaria para que pueda producirse la plenitud de los efectos extintivos.

Pasado el plazo, el contrato se extingue y el derecho decae.

Y, efecto comГєn al transcurso del plazo y a la renuncia es la desvinculaciГіn del concedente. Este recupera su plena libertad contractual y ve levantada la prohibiciГіn de celebrar contrato o realizar actuaciones incompatibles sobre Г©l. El transcurso del plazo opera este efecto automГЎticamente; si la opciГіn no se ejercitГі dentro del plazo el concedente debe y puede considerarse liberado de la relaciГіn contractual que le unГ­a al optante.

Contrariamente, el ejercicio de la opciГіn, conforme a su carГЎcter de declaraciГіn de voluntad, determina el momento perfectivo del contrato posterior y lo pone en estado de ejecuciГіn.

Una vez ejercitada la opciГіn oportunamente la misma se extingue y queda consumada y, por ende, se perfecciona automГЎticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada para frustrar su efectividad, pues basta para la perfecciГіn de la compraventa que el optante haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opciГіn, de manera que consumada Г©sta y, por tanto, perfeccionada la compraventa, Г©sta queda sometida a su propia regulaciГіn (art. 1445 y ss. del CГіdigo Civil), con arreglo a la cual (art. 1450 C.C.) el contrato queda perfeccionado aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, a no ser que la voluntad contractual de las partes, exteriorizada en una clГЎusula clara y terminante fuese la de sujetar el ejercicio del derecho de opciГіn al pago simultГЎneo del precio.

AsГ­ lo ha proclamado reiteradas veces la jurisprudencia, resumiendo la Sentencia de 16 de abril de 1979 la doctrina con la siguiente frase: «. al hacer uso el aceptante del referido derecho a la vez que produce la extinciГіn del derecho de opciГіn por haber surtido ya sus naturales efectos, nace o se perfecciona el de compraventa, al producirse con relaciГіn a Г©ste el concurso de consentimiento exigido por la ley, constriГ±endo en su consecuencia al concedente del invocado derecho al cumplimiento y fijaciГіn de las recГ­procas obligaciones que sobre esa base han de exigirse despuГ©s. «

El acto por el que el optante manifiesta su voluntad de actuar la opciГіn no sustrae a las reglas generales atinentes a esta materia. De esta forma, queda sujeto a los principios que, tras la reforma del TГ­tulo Preliminar, se contienen en el art. 7 del CГіdigo Civil. La opciГіn habrГЎ de ejercitarse segГєn las exigencias de la buena fe y conforme a la naturaleza del negocio opcional y del contrato definitivo.

AsГ­ lo ha entendido tambiГ©n la jurisprudencia en la Sentencia de 6 de febrero de 1981 (Pte. J. Santos Briz) que declarГі, en quinto considerando, que: «. la forma de ejercicio del derecho de opciГіn que llevГі a cabo el demandante ahora recurrido, sin preocuparse de otras obligaciones fundamentales ligadas a aquel ejercicio, en especial, al pago del precio, o de la mitad del mismo, y de las diligencias previas a su pago, supuso una infracciГіn del principio de buena fe en la contrataciГіn, que hizo ineficaz aquel ejercicio «.

Pero el acto de opciГіn tambiГ©n es perfectivo de un negocio, concretamente del contrato posterior. Por ello, debe adecuarse no sГіlo al marco general de las declaraciones de voluntad, sino tambiГ©n a los requisitos que con carГЎcter propio y peculiar exija el contrato definitivo. El ejercicio de la opciГіn es, pues, el momento al que han de referirse las especiales circunstancias del contrato final.

Fiscalidad de los Contratos de Alquiler con Opción a Compra

La difícil situación económica por la atravesó nuestro país hizo que hace algún tiempo surgiera con fuerza una modalidad para que personas que tenían dificultades para acceder a crédito bancario y a la posibilidad de adquirir una vivienda pudieran encontrar una solución mixta: el contrato de alquiler con opción a compra. Un contrato de este tipo supone un híbrido que engloba dos contratos (el de alquiler y de compraventa), permitiendo a un inquilino un arrendamiento con una opción para ejercitar una compraventa por un precio establecido, que se vería minorado en las rentas pagadas del arrendamiento.

Por tanto, nos encontramos con un contrato atípico, regido por lo convenido entre las partes que lo suscriben, existiendo una amplia libertad para su formalización. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no regula por ejemplo ningún aspecto de este contrato, y por ese motivo se indica que el contrato de alquiler con opción a compra engloba a dos contratos.

Hasta aquí, hemos podido observar que este tipo de contrato puede ser una buena oportunidad para muchas personas que buscan tener el acceso a una vivienda en propiedad; pero una de las claves por las que puede perder atractivo el alquiler con opción a compra es su fiscalidad.

Imaginemos a una promotora inmobiliaria con una amplia oferta de viviendas que no consigue vender, la cual acude como posible solución su situación a formalizar contratos de arrendamiento con opción de compra. El arrendamiento de la vivienda se encontrará sujeto al IVA si se trata de una primera transmisión de vivienda. El tipo de IVA será del 10%, salvo que nos encontremos ante vivienda protegidas (IVA reducido del 4%). Es decir, un particular deberá hacer frente a este impuesto que, como consumidor final, no podrá deducir.

La promotora y su cliente, además de pactar la renta mensual, han podido establecer una opción de compra, la conocida como prima (un pago por la opción que tendrá el cliente de optar por la adquisición de la vivienda, dentro de un plazo de tiempo). Tal entrega también se encontrará sujeta a IVA (por tener la consideración de prestación de servicios, según la Dirección General de Tributos), al tipo general del 21%. Si el arrendatario decide proceder a formalizar la compra posteriormente, la transmisión tributará por IVA (al tipo del 10% o del 4%). En el caso de que el posible comprador decida no optar por la compra, existirá la opción de resolver el contrato y optar por formalizar otro de arrendamiento sin la opción, el cual no estará sujeto a IVA. Recordemos que un particular no podrá recuperar ni deducir este impuesto.

¿Y si el dueño del piso no es una promotora inmobiliaria sino que es un particular?

En este caso, el contrato de arrendamiento de la vivienda (ésta tiene la consideración de segunda transmisión) es una operación que estará sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, siendo sujeto pasivo el arrendatario. Este impuesto será mucho menos gravoso para él (como particular) que el IVA.

En cuanto a la opción de compra (la prima), ésta también tributará por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, dado que las “promesas y opciones” también son hecho imponible de este impuesto. La base imponible estará constituida por el precio pagado por la opción; en caso de que ésta no se hubiera fijado, o éste fuera menor al 5% del precio del ejercicio de la opción, se tomará el 5% del precio. El tipo aplicable variará dependiente de la Comunidad Autónoma, al ser un tributo cedido (generalmente, entre un 6% y un 10%).

Y posteriormente, en el momento de la transmisión de la vivienda, en el caso de que ésta sea ejercida por el comprador, la operación volverá a tributar también por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Téngase en cuenta que la opción de compra seguida de una compraventa supone que nos encontremos ante la celebración de dos negocios jurídicos (relacionados pero independientes), por lo que se producen dos hechos imponibles diferenciados, lo cual incrementará lógicamente la fiscalidad de la operación.

En este último caso (el contrato de arrendamiento con opción a compra entre particulares) se hace necesario aclarar la fiscalidad de la operación con respecto al IRPF, desde la óptica del arrendador/vendedor:

a. Los ingresos por arrendamiento supondrán rendimientos de capital inmobiliario (siempre que no sea empresario), por las rentas de alquiler percibidas, teniendo el mismo tratamiento que un alquiler normal.

b. Pero la transmisión de la vivienda puede tener un tratamiento distinto al de una venta normal, en la medida en la que exista la opción de compra, por lo que habrá de tener en cuenta el criterio evacuado por la Dirección General de Tributos en la Consulta V3065-18, mediante la cual se indica que existirán dos ganancias patrimoniales distintas:

“Por tanto, la concesión de la opción de compra sobre un inmueble produce en el concedente una ganancia de patrimonio según lo dispuesto en el artículo 33.1 de la LIRPF, que nace en el momento de dicha concesión y que al no derivar de una transmisión, se clasifica como renta general a efectos del cálculo del Impuesto de acuerdo con lo establecido en el artículo 45 de la LIRPF. Su importe vendrá determinado por el valor efectivamente satisfecho siempre que no sea inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá este. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la operación que hayan sido satisfechos por el concedente. La imputación de la ganancia deberá efectuarse, de acuerdo con lo previsto en el artículo 14.1 de la LIRPF, en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, en este caso, el período impositivo en el que se formalice el derecho de opción de compra sobre la vivienda.

Si posteriormente se ejercita la opción de compra en los términos convenidos, la transmisión del inmueble por su propietario (arrendador) ocasionará una nueva alteración patrimonial según lo dispuesto en el artículo 33.1 de la LIRPF. El importe de la ganancia o pérdida generada se determinará según lo dispuesto en el artículo 35 de la LIRPF.

En este caso, la cuantía recibida previamente por el arrendador en concepto de opción de compra sobre dicho inmueble, así como las cantidades satisfechas por el arrendamiento del citado inmueble hasta el ejercicio de opción de compra se descontarán, si así se tuviera pactado, del precio total convenido por la transmisión de dicha vivienda, por lo que las rentas derivadas del arrendamiento de la vivienda así como el precio de la opción recibidos por el concedente constituirán un menor valor de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que derive de la citada transmisión.

Esta ganancia o pérdida patrimonial deberá imputarse, de acuerdo con lo previsto en el artículo 14.1 de la LIRPF, en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, en este caso, el período impositivo en el que se ejercite la opción de compra por el adquirente y se deberá integrar en la base imponible del ahorro, conforme a lo previsto en los artículos 48 y 49 de la LIRPF.”

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